Das Wohnungseigentumsgesetz macht keine Vorgaben zur Durchführung der Eigentümerversammlung. Dies obliegt dem Verwalter. Über Geschäftsordnungsbeschlüsse können die Eigentümer jedoch Einfluss nehmen.
Professionelle WEG-Verwaltung beinhaltet regel¬mäßige Eigentümerversammlungen, deren Ablauf und Durchführung der Verwalter festlegt. Die Wohnungseigentümer haben es jedoch in der Hand, den Ablauf der Eigentümerversammlung zu beeinflussen. Ein wichtiges Hilfsmittel hierfür sind Geschäftsordnungsbeschlüsse. Enthält die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung keine Regelungen, sind die Wohnungseigentümer befugt, sich durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss eine Geschäftsordnung zu geben.
Gegenstand von Geschäftsordnungsbeschlüssen
Geschäftsordnungsbeschlüsse sind Beschlüsse, die den Ablauf der Eigentümerversammlung regeln. Der Beschluss kann eine bestimmte Angelegenheit in einer konkreten Eigentümerversammlung, aber auch Regelungen für die Zukunft betreffen.
Typische Regelungsangelegenheiten sind:
• die Abstimmung über den Versammlungsvorsitz, soweit dieser offen ist oder durch einen anderen als den Verwalter erfolgen soll;
• die Neubestimmung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte;
• die Regelung des Rederechts und/oder Beschränkung der Redezeit;
• Zulassung von Gästen und Vertretern;
• Vertagung und/oder Absetzung von Tagesordnungspunkten.
Im Gegensatz dazu sind folgende Regelungen durch Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht zulässig:
Ergänzung der Tagesordnung, da die ergänzende Beschlussfassung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde und sachgemäße Vorbereitung auf die Diskussion nicht möglich war;
Unrechtmäßiger Ausschluss eines Vertreters von der Abstimmung;
Zulassung einer nicht teilnahmeberechtigten Person an der Versammlung.
Der Unterschied zu „normalen“ Beschlüssen
Im Gegensatz zu „normalen“ Mehrheitsbeschlüssen braucht ein Beschluss zur Geschäftsordnung in der Tagesordnung nicht angekündigt zu werden. Regelmäßig ergibt sich das Bedürfnis, über einen bestimmten Aspekt zu beschließen, aus einer aktuellen Notwendigkeit während der konkreten Eigentümerversammlung. Jeder Wohnungseigentümer ist daher berechtigt, vor oder auch noch in der Eigentümerversammlung konkrete Anträge zur Geschäftsordnung zu stellen, über die dann per Abstimmung zu entscheiden ist. Die Genehmigung des Geschäftsordnungsbeschlusses erfolgt durch einfache Mehrheit der anwesenden und/oder vertretenen Wohnungseigentümer nach geltendem Stimmrecht (z. B. Miteigentumsanteile).
Anfechtung von Geschäftsordnungsbeschlüssen
Grundsätzlich unterliegen Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht der isolierten Anfechtung, da sich Geschäftsordnungsbeschlüsse wegen ihres Inhalts regelmäßig mit dem Ende der Eigentümerversammlung, für die sie gefasst wurden, erledigen. Da sie mit Beendigung der Eigentümerversammlung gegenstandslos werden, fehlt für eine Anfechtungsklage das notwendige Rechtsschutzbedürfnis. Wegen der Erledigungswirkung müssen Geschäftsordnungsbeschlüsse auch nicht in die Beschluss-Sammlung eingetragen werden.
Ausnahmsweise kommt eine Anfechtung in Betracht, wenn der Geschäftsordnungsbeschluss auch zukünftig Wirkung entfaltet. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Eigentümerversammlung beschließt, einen vom Wohnungseigentümer benannten Stellvertreter sowohl in der konkreten Eigentümerversammlung als auch in Zukunft nicht zuzulassen. Des Weiteren kann auch der Beschluss über eine „Redeordnung“ für die Zukunft wirken. Schließlich ist ein Geschäftsordnungsbeschluss anfechtbar, wenn es sich um eine für die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzliche Frage handelt, die voraussichtlich auch künftig auftreten wird und daher einer gerichtlichen Überprüfung zugänglich ist. In diesen Fällen sind Geschäftsordnungsbeschlüsse wegen der Anfechtbarkeit und wegen der zukünftigen Wirkung in die Beschlusssammlung aufzunehmen.
Ansonsten sind alle aufgrund einer fehlerhaften Beschlussfassung zur Geschäftsordnung gefassten Beschlüsse mit der Begründung anfechtbar, diese seien wegen eines fehlerhaften Geschäftsordnungsbeschlusses nicht rechtmäßig zustande gekommen. Für die Begründetheit der Anfechtung ist dann der Nachweis zu führen, dass die Beschlussfassung ohne den Geschäftsordnungsbeschluss aller Voraussicht nach anders verlaufen wäre.
Konkrete Geschäftsordnungsbeschlüsse
Ein Beschluss zur Redezeit kann in größeren Eigentümergemeinschaften sinnvoll sein. Es muss jedoch gewährleistet sein, dass alle Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung ihren Standpunkt ausreichend darlegen können. Eine Begrenzung auf 5 bis 7 Minuten je Wohnungseigentümer wird als zulässige Beschränkung anzusehen sein.
Praktisch bedeutsam sind Geschäftsordnungsbeschlüsse, die die Teilnahme von Gästen bzw. Nichteigentümern ermöglichen sollen, z. B. bei komplizierten rechtlichen Fragestellungen ein Rechtsanwalt oder bei baulichen Maßnahmen ein Architekt bzw. Ingenieur. Die Anwesenheit „gemeinschaftsfremder“ Personen sollte immer von einem Geschäftsordnungsbeschluss gedeckt sein sowie sich auf den in Rede stehenden Tagesordnungspunkt beschränken.
In Extremfällen kann per Geschäftsordnungsbeschluss ein Wohnungseigentümer von der Versammlung ausgeschlossen werden, z. B. wenn der Wohnungseigentümer wiederholt massiv stört und ein ordnungsgemäßer Versammlungsablauf auf andere Weise nicht gewährleistet werden kann. Dabei ist eine vorherige Abmahnung nebst Androhung des Ausschlusses unabdingbar. Dem ausgeschlossenen Wohnungseigentümer muss die Möglichkeit eingeräumt werden, vor Verlassen der Versammlung einen anderen Wohnungseigentümer für die Vertretung in der Eigentümerversammlung zu bevollmächtigen.
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